Stromgesetz und GModG: Was die neuen Regeln für WEGs bedeuten

Stromgesetz und GModG: Was die neuen Regeln für WEGs bedeuten

Steigende Strompreise, eine neue Heizungstreppe und Milliardenkosten, die früher oder später in der Nebenkostenabrechnung landen sollen. In den letzten Wochen hat das Kabinett zwei Gesetze auf den Weg gebracht, die WEGs direkt treffen werden: das Strom-Versorgungssicherheits- und Kapazitätengesetz und das Gebäudemodernisierungsgesetz, kurz GModG. Beide stehen schon vor der parlamentarischen Befassung in der Kritik - vom Nationalen Normenkontrollrat, der die Qualität neuer Gesetze prüft.

Für Eigentümergemeinschaften lohnt sich der Blick jetzt, nicht erst, wenn die ersten Bescheide kommen. Denn beide Gesetze greifen tief in Wirtschaftsplan, Heizungsbeschlüsse und Stromkosten ein.

Was im neuen Stromgesetz steht

Das Strom-Versorgungssicherheits- und Kapazitätengesetz schafft einen sogenannten Kapazitätsmarkt. Ab 2031 sollen Betreiber von Kraftwerken, Speichern und steuerbaren Lasten dafür bezahlt werden, dass sie elektrische Leistung verlässlich bereithalten - auch wenn Wind und Sonne gerade nichts liefern. Teilnehmen können neue Anlagen, Bestandsanlagen und Technologien wie steuerbare Verbraucher.

Die Idee dahinter: Wenn das Stromsystem stärker auf Erneuerbare umsteigt, fehlt jemand, der in Dunkelflauten einspringt. Diese Reserveleistung soll vergütet werden.

Die Zahlen aus dem Gesetzentwurf:

• rund 26,5 Millionen Euro jährlicher Erfüllungsaufwand für die Wirtschaft
• rund 184,2 Millionen Euro einmaliger Aufwand
• 1 bis 3 Milliarden Euro Förderbedarf allein im Jahr 2031
• 0,9 bis 2,3 Milliarden Euro jährlich bis 2045

Finanziert werden soll das über eine Umlage auf den Stromverbrauch. Wie viel Cent pro Kilowattstunde das am Ende werden, steht im Entwurf nicht. Genau diese Lücke kritisiert der Normenkontrollrat.

Warum der Normenkontrollrat scharf reagiert

Der Nationale Normenkontrollrat ist ein unabhängiges Gremium, das die Bundesregierung beim Bürokratieabbau berät und Gesetzesfolgen prüft. Seine Stellungnahme zum Stromgesetz ist ungewöhnlich deutlich. Drei Punkte werden besonders beanstandet:

1. Zeitdruck: Die Endfassung kam am 12. Mai 2026 ins Gremium, einen Tag später befasste sich das Kabinett damit. Eine seriöse Prüfung in dieser Frist ist faktisch nicht möglich.
2. Fehlende Berechnungen: Für mehrere Vorgaben fehlen Fallzahlen, Zeitaufwand, Lohn- und Sachkosten. Der Erfüllungsaufwand lässt sich so nicht belastbar nachvollziehen.
3. Keine Strompreisangabe: Die zentrale Frage - wie stark steigt der Strompreis durch die neue Umlage - bleibt im Entwurf offen.

Für die Politik mag das ein Verfahrensthema sein. Für eine WEG ist es die Frage, ob im Wirtschaftsplan 2028 oder 2029 plötzlich unkalkulierbare Stromkosten landen.

GModG: Die Biotreppe im Heizungsrecht

Das Gebäudemodernisierungsgesetz löst Teile des bisherigen Gebäudeenergiegesetzes ab. Kernstück ist die sogenannte Biotreppe. Statt einer pauschalen 65-Prozent-Vorgabe für erneuerbare Energien beim Heizungstausch kommt eine ansteigende Quote für grüne Gase wie Biomethan oder Wasserstoff:

• ab 2029: mindestens 10 Prozent grüne Gase
• gestaffelter Anstieg in den Folgejahren
• 2040: 60 Prozent

Das klingt nach Erleichterung gegenüber dem ursprünglichen Heizungsgesetz. In der Praxis ist es eine Wette darauf, dass Biomethan und grüner Wasserstoff in ausreichender Menge bereitstehen - zu Preisen, die für eine WEG tragbar sind. Auch hier kritisiert der Normenkontrollrat, dass die Folgen für Eigentümer und Verwalter nicht sauber beziffert sind.

Was das für Ihre WEG konkret heißt

Beide Gesetze sind noch nicht in Kraft. Trotzdem sollten Beirat und Verwaltung jetzt mitdenken, weil Entscheidungen über Heizung, Photovoltaik und Wirtschaftsplan in der Regel mehrere Jahre wirken.

Allgemeinstrom wird voraussichtlich teurer. Treppenhausbeleuchtung, Aufzug, Tiefgaragenlüftung, Wärmepumpen im Gemeinschaftsanteil - alles, was über den Allgemeinstromzähler läuft, wird die neue Umlage mittragen. Wie stark, ist offen.

Heizungsbeschlüsse brauchen Puffer. Wer aktuell über Heiztechnik entscheidet, sollte die Biotreppe einplanen, ohne sich auf ein einzelnes Energiemedium festzulegen. Hybride Konzepte und ausreichend Reserve in der Hydraulik werden in den nächsten Jahren wichtiger.

Wirtschaftspläne werden unschärfer. Strom- und Heizenergiepreise lassen sich derzeit nicht seriös über fünf Jahre fortschreiben. Sinnvoll ist eine konservative Planung - lieber moderat höher ansetzen, als im Herbst nachsteuern zu müssen.

Erhaltungsrücklage rechtzeitig anschauen. Wenn die Heizungserneuerung in den nächsten zehn Jahren ansteht, kommen schnell sechsstellige Beträge zusammen. Eine ehrliche Rücklagensimulation ist deutlich entspannter als eine Sonderumlage unter Zeitdruck.

Was eine gute Verwaltung jetzt tut

Verlässliche Verwaltung heißt nicht, jede Gesetzesmeldung in eine Sonderversammlung zu übersetzen. Sie heißt, Themen rechtzeitig in den ordentlichen Versammlungslauf zu bringen.

In den kommenden Eigentümerversammlungen sollten zwei Punkte einen Slot bekommen:

• Eine sachliche Einordnung des Strom- und Heizpfads Ihrer WEG: Was hängt am Gemeinschaftsstrom, was am Sondereigentum, wo entstehen neue Pflichten?
• Eine Anpassung der Rücklagensimulation, sobald belastbare Zahlen aus dem Gesetzgebungsverfahren vorliegen.

Beides muss kein dickes Gutachten sein. Ein zweiseitiges Briefing mit klar markierten Annahmen reicht in den meisten WEGs. Wichtig ist, dass die Annahmen offen liegen und nicht in einem Excel der Verwaltung versanden.

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Häufige Fragen

Wann tritt das neue Stromgesetz in Kraft? Der Kapazitätsmarkt soll ab 2031 wirksam werden. Der Gesetzentwurf befindet sich nach aktuellem Stand im parlamentarischen Verfahren. Die Umlage zur Finanzierung wird voraussichtlich gestaffelt eingeführt, Details stehen noch nicht im endgültigen Text.

Müssen wir unsere Heizung jetzt tauschen? Nein. Die Biotreppe greift bei neuen Heizsystemen ab 2029. Bestehende, funktionierende Heizungen bleiben in der Regel weiter zulässig. Wer aktuell ohnehin saniert, sollte die kommenden Quoten gleich mitdenken, statt sie zu ignorieren.

Was bedeutet die Stromumlage für unsere Nebenkostenabrechnung? Die Umlage wird auf den Strompreis aufgeschlagen. Verbraucht Ihre WEG Allgemeinstrom für Treppenhaus, Aufzug, Tiefgarage oder eine Gemeinschafts-Wärmepumpe, zahlt sie den Aufschlag mit. Die genaue Höhe ist noch offen.

Wer muss die WEG über solche Gesetzesänderungen informieren? Die Verwaltung. Sie ist verpflichtet, Eigentümer rechtzeitig in die Lage zu versetzen, sachgerecht zu entscheiden. Das heißt nicht: jede Pressemeldung weiterleiten. Sondern: relevante Gesetzesfolgen so aufbereiten, dass Beirat und Versammlung Beschlüsse fassen können.

Was kann der Beirat heute schon tun? Drei Dinge: die bestehende Heizungsstrategie der WEG dokumentieren, die Rücklagensimulation auf zehn Jahre ausweiten und Strom- sowie Heizkosten getrennt im Wirtschaftsplan ausweisen. Das schafft die Datengrundlage, sobald die Gesetze in Kraft treten.

Fazit

Zwei Gesetze, viele offene Fragen und ein Normenkontrollrat, der seine Sorge öffentlich macht. Für WEGs ist das kein Grund zur Panik, aber ein Grund, jetzt aufzuräumen: bei der Heizungsstrategie, bei der Rücklage und bei der Frage, wie sauber die eigene Verwaltung mit unsicheren Rahmenbedingungen umgeht.

Wer den Eindruck hat, dass diese Themen in der eigenen WEG bisher nicht systematisch besprochen werden, hat einen guten Anlass für ein klärendes Gespräch. Mit dem Beirat. Mit der Verwaltung. Oder mit einer Verwaltung, die solche Themen ohne Aufpreis auf die Tagesordnung nimmt.